Clausulas abusivas en contratos de arrendamiento

Legislación sobre contratos de alquiler

A la hora de redactar un contrato de alquiler, la posición del propietario suele ser más fuerte que la del inquilino, ya que suele ser el propietario quien dicta las condiciones que desea que se incluyan. Lo mismo ocurre con el arrendador, cuyo contrato con su agente de alquiler puede estar muy influenciado por éste.

Por lo tanto, puede ser difícil para la parte más débil oponerse a las cláusulas del contrato con las que no está de acuerdo o no desea que se incluyan, ya que la otra parte puede negarse a eliminarlas. La parte más débil se verá entonces obligada a aceptar las cláusulas abusivas o a no firmar el contrato.

Sin embargo, los contratos de arrendamiento y de agencia, al igual que otros tipos de contratos entre una parte comercial y un consumidor, están sujetos a la Parte 2 de la Ley de Derechos del Consumidor de 2015, que sustituyó al Reglamento sobre las cláusulas abusivas en los contratos de consumo de 1999 (UTCCR 1999) el 1 de octubre de 2015. La Ley establece que el consumidor (en el caso de un contrato de arrendamiento, se trata del inquilino) no está obligado por las cláusulas abusivas, lo que significa que el propietario no puede hacerlas cumplir. Así se evita que la balanza de poder entre las partes se incline demasiado en contra del consumidor.

Ley de cláusulas contractuales abusivas

A finales del año pasado entró en vigor la “Ley de Modificación de la Legislación del Tesoro (Pequeñas Empresas y Cláusulas Contractuales Injustas) de 2015” (“Ley UCT”). Prohíbe las cláusulas abusivas en los contratos de formulario estándar cuando una de las partes es una pequeña empresa, incluidos los contratos relativos a la propiedad inmobiliaria. Tiene implicaciones para muchos contratos de arrendamiento. Cualquier contrato de arrendamiento celebrado, renovado o modificado estará sujeto a la Ley UCT.

Por ejemplo: El precio inicial a pagar por un contrato de arrendamiento de tres años con pagos de alquiler de 100.000 dólares anuales que se incrementan con el IPC +1% cada año sería de 100.000 dólares (los pagos de alquiler del primer año del contrato). Dado que se desconoce el componente del IPC del aumento anual del alquiler, sólo se puede calcular con certeza el alquiler del primer año y, por tanto, se tiene en cuenta.

Esta situación puede contrastarse con un contrato de arrendamiento de tres años con pagos de alquiler de 100.000 dólares anuales que aumentan un 3% cada año. En estas circunstancias, el precio inicial sería de 309.090 dólares, ya que se pueden calcular con certeza los pagos de alquiler para todo el periodo de tres años.

La normativa sobre cláusulas contractuales abusivas ahora forma parte de la ley de derechos del consumidor de 2015

Las películas sirven de inspiración; tu éxito depende de muchas otras cosas: la naturaleza de tu idea, las finanzas, lo mucho que trabajes, tu motivación y, lo más importante, las decisiones que tomes.

Supongamos que tu idea es genial, que has encontrado la financiación y que eres un emprendedor dedicado y trabajador, y que estás listo para salir de tu garaje y entrar en el mundo de los negocios.

Si está planeando aventurarse en la pequeña empresa y quiere informarse sobre la firma de contratos de arrendamiento comercial; si está a punto de firmar su primer contrato de arrendamiento comercial y no sabe nada al respecto (la mayoría de nosotros no lo sabemos), o si ya tiene su contrato de arrendamiento de oficina y quiere saber si ha hecho un buen negocio y/o quiere evitar cometer errores en el futuro, ¡este texto es para usted!

Al firmar el contrato de arrendamiento bruto, el inquilino sólo es responsable de pagar su renta mensual, y esa renta lo incluye todo: los impuestos sobre la propiedad, las tasas de CAM (mantenimiento de zonas comunes), los servicios públicos y otros gastos de los que es responsable el propietario.

Condiciones injustas de los contratos de arrendamiento comercial

Por lo general, el consumidor no tiene nada que decir sobre estas cláusulas y condiciones, y a menudo las firma sin siquiera leerlas. Las normas sobre cláusulas abusivas, que establecen que las cláusulas deben ser “justas”, son un intento de restablecer el equilibrio para que no se aprovechen injustamente de los consumidores.

Se ha confirmado (y ahora hay jurisprudencia que lo respalda) que la normativa se aplica a todos los contratos de alquiler, salvo posiblemente los contratos de alquiler privados (es decir, sin recurrir a un agente de alquiler) en los que el propietario alquila su propia vivienda de forma no comercial. Sin embargo, esto no es seguro, por lo que es mejor asumir que todos los contratos de alquiler estarán sujetos a la normativa.

La Oficina de Comercio Justo, que solía aplicar esta normativa, elaboró en 2005 un documento de orientación (OFT356).    Ahora ha sido adoptado por la Autoridad de Competencia y Mercados, que ha asumido esta función, y puede descargarse desde aquí.

Las normas solían ser aplicadas por la Oficina de Comercio Justo, pero este papel ha sido asumido por la Autoridad de Competencia y Mercados.    Sus poderes y obligaciones se establecen en el Anexo 3 de la Ley de Derechos del Consumidor de 2015.

Ir arriba