Contrato de arrendamiento de vivienda habitual

Rescindir un contrato de arrendamiento de vivienda

El arrendamiento a voluntad es un contrato de propiedad que puede ser rescindido en cualquier momento por el inquilino o el propietario/arrendador. Existe sin un contrato o arrendamiento y normalmente no especifica la duración del alquiler del inquilino ni el intercambio de pagos. El acuerdo se rige por la ley estatal y los términos pueden variar según el estado, aunque la ley federal entra en juego en casos de discriminación. 

“Estate-at-will” es otro nombre para el arrendamiento a voluntad. El contrato de alquiler a voluntad suele ser beneficioso tanto para los inquilinos como para los propietarios, que pueden desear tener la flexibilidad de cambiar de situación de alquiler fácilmente y sin romper el contrato.

Los inquilinos que tienen permiso de sus propietarios pero no tienen contratos de alquiler suelen tener un arrendamiento a voluntad. Estos arrendamientos se denominan a veces “mes a mes” o “a voluntad”, ya que no existe un contrato formal que especifique la duración del arrendamiento.

Un contrato de alquiler a voluntad define la relación entre el propietario y el inquilino cuando no existen condiciones estrictas -como las contenidas en un contrato de alquiler-, son de naturaleza defectuosa o han expirado. Un acuerdo de arrendamiento a voluntad también puede crearse al principio de la relación entre el propietario y el inquilino.

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Si no hay ninguna disposición en el contrato de arrendamiento que establezca la antelación con la que se debe dar por terminado el arrendamiento, la ley establece que la otra parte debe recibir una notificación por escrito al menos un período completo de alquiler antes del último día del arrendamiento. Esto significa el día anterior al vencimiento del último pago del alquiler.(132)

Por ejemplo, si un inquilino que paga el alquiler el primer día de cada mes (en un arrendamiento periódico mes a mes) desea marcharse a finales de junio, debe informar al propietario por escrito el 31 de mayo o antes. Esto se debe a que el 31 de mayo es un día antes de que comience el periodo de alquiler de junio. Independientemente del momento de junio en que el inquilino se marche realmente, éste será responsable de todo el mes de alquiler. Si el inquilino o el propietario se saltan el plazo de notificación -incluso por un día- la notificación es nula (no sirve) y el arrendamiento continúa como si no se hubiera dado ninguna notificación.

La fecha efectiva de la notificación es la fecha en que se recibe. Si la notificación se envía por correo el 31 de mayo, la otra parte no la recibirá hasta al menos el 1 de junio y no será efectiva para poner fin al arrendamiento antes del 30 de junio. La disposición sobre la notificación adecuada también se aplica al propietario. Si el propietario quiere poner fin al arrendamiento, debe avisar al inquilino por escrito con antelación, el día antes de que comience el último periodo de alquiler. Si el propietario no cumple el plazo, la notificación es defectuosa y el arrendamiento se prolonga automáticamente un mes más. El propietario debe entregar al inquilino un segundo aviso por escrito para que abandone la vivienda al menos un día antes de que comience el último período de alquiler.(133)

Normas del contrato de alquiler

Ocasionalmente vemos una consulta sobre cómo sortear la fuerte ley española actual para los contratos de alquiler que permite a los inquilinos permanecer en una propiedad mucho tiempo. Una señora nos escribió y nos dijo ¿qué hago? Quiero alquilar mi propiedad a alguien durante seis meses, pero he oído que los inquilinos pueden permanecer durante cinco años y me preocupa que los inquilinos estén allí años y no pueda sacarlos. ¿Qué debo hacer en esta situación, por favor, ya que es una pena perder mi alquiler de seis meses?

Las normas sobre los arrendamientos son ahora muy complejas con muchos cambios en los últimos años, y sólo un abogado puede comentar sobre los derechos de un caso particular de los inquilinos en función del tiempo, pero el consejo básico es sólo aceptar inquilinos a corto plazo si usted está preocupado por este riesgo.

Así, por menos de seis meses o sólo aceptar a quienes no necesiten el inmueble como vivienda habitual, sólo para una estancia temporal. Por ejemplo, para un contrato de trabajo, o para unas vacaciones prolongadas. Sin embargo, es fundamental que un abogado redacte el contrato de alquiler y deje claro por escrito para ambas partes que se trata de un arrendamiento de corta duración.

Rescindir un contrato de arrendamiento

La puesta en marcha del proyecto de ley sobre el derecho a la vivienda que preparan el Gobierno y sus socios, que pretende solucionar los problemas de accesibilidad a la vivienda en España, se prevé que se alargue, y el sector no espera un proyecto de ley definitivo antes del segundo semestre de 2022 o incluso hasta 2023.

Este concepto incluye tres medidas principales: la prórroga forzosa de los alquileres en tres años, de forma que a los 5 o 7 años iniciales se añaden tres años más, dependiendo de si el propietario es un particular o una empresa, y la posible prórroga de tres años, además de una posible prórroga tácita del contrato. La segunda medida importante es la congelación del precio del alquiler del contrato. El arrendador sólo puede aumentar el precio en un máximo del 10% si el inmueble ha sido renovado o si el contrato se ha firmado por más de 10 años. En tercer y último lugar, el alquiler se limita al índice de precios de referencia para los grandes arrendatarios.

“Medidas similares ya se han tomado en otras ciudades como Berlín, Nueva York, San Francisco, Toronto, etc., donde no se ha podido solucionar el problema de la vivienda y la situación podría complicarse aún más, ya que muchos propietarios ya se están planteando vender sus viviendas por miedo al intervencionismo del Gobierno y aprovechando la subida de precios que ha experimentado el sector, y otros muchos inversores están buscando otros destinos para sus iniciativas”, añade.

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