Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor

Contrato de compraventa de vivienda en California con indemnización por daños y perjuicios

Dado que los bienes inmuebles suelen ser de gran valor, es necesario establecer ciertas protecciones cuando se intercambian. Estas protecciones dan lugar a compromisos contractuales detallados que son mucho más complicados de lo que se suele ver, por ejemplo, en un contrato de trabajo. Este artículo resume los tipos de cláusulas que suelen aparecer en los contratos de compraventa y aborda algunas preguntas frecuentes sobre estos acuerdos.

Por ejemplo, si el vendedor de una propiedad tiene 16 años y transfiere la propiedad a un comprador, un tribunal puede dictaminar posteriormente que la transferencia quedó sin efecto, y la propiedad sigue en manos del vendedor de 16 años, incluso meses después y aunque el dinero y la propiedad hayan cambiado de manos.

Un tribunal también puede anular un contrato si considera que una de las partes está mentalmente incapacitada. Determinar si una persona tiene capacidad mental no es tan sencillo como determinar si es menor de edad. En la mayoría de los estados, un tribunal se fijará en si una persona es incapaz de comprender los términos del acuerdo debido a una enfermedad cerebral (como la demencia), un bajo coeficiente intelectual u otros factores. Si no se puede esperar que la persona entienda los términos del acuerdo, el contrato puede ser anulado.

Carta de demanda para liberar las arras

A pesar de la falta de una disposición de fuerza mayor en el formulario C.A.R., el cumplimiento de una obligación puede ser excusado por ciertas causas, incluyendo el cumplimiento que es “impedido o retrasado por una causa irresistible y sobrehumana, o por el acto de enemigos públicos de este estado o de los Estados Unidos, a menos que las partes hayan acordado expresamente lo contrario”. Véase Cal. Civ. Code § 1511(2). Si el coronavirus puede considerarse una “causa irresistible o sobrehumana” es algo que, con suerte, los tribunales nunca tendrán que decidir. Y si un comprador puede realmente no cumplir el acuerdo -en contraposición a que el cumplimiento sea meramente más difícil u oneroso- es una carga difícil y necesaria para utilizar el artículo 1511[2] como base para el incumplimiento del acuerdo. También en este caso, es justo suponer que el artículo 1511 del Código Civil no eximirá a una parte del cumplimiento debido a la pandemia de coronavirus.

Las partes suelen rubricar la cláusula de daños y perjuicios que se encuentra en el párrafo 21.B del formulario C.A.R.. Este párrafo permite al vendedor retener el depósito de garantía si el comprador renuncia a todas las contingencias o ejerce una contingencia de mala fe, y posteriormente no cierra la plica. Según el párrafo 21.B, “[s]i el [p]ropietario es una vivienda con no más de cuatro unidades, una de las cuales el Comprador pretende ocupar, entonces la cantidad retenida no será más del 3% del precio de compra”. Según el apartado 9.A del formulario C.A.R., el comprador debe indicar si tiene intención de ocupar el inmueble como residencia principal. Por lo tanto, cuando se produce una disputa en relación con las arras después de que la transacción no se haya cerrado, la pregunta clave es si el comprador ocupará la propiedad como residencia principal. La respuesta a esta pregunta afectará a si un tribunal concederá fácilmente las arras al vendedor o exigirá pruebas de los daños reales del vendedor causados por el incumplimiento del comprador.

¿Puede el vendedor volver a poner el inmueble en venta antes de devolver las arras?

Ante el riesgo de responsabilidad por el incumplimiento de estas obligaciones, las empresas han recurrido cada vez más a las disposiciones de fuerza mayor como defensa ante el incumplimiento. Estas defensas se han ido abriendo paso en el sistema judicial, y ahora estamos aprendiendo cómo las recibirán los tribunales.

Fuerza mayor es un término francés que se traduce aproximadamente como “fuerza superior”. Una cláusula de fuerza mayor excusa el incumplimiento del contrato de una parte cuando ciertos acontecimientos extraordinarios o fuerzas superiores especificadas en el contrato de la parte causan el incumplimiento de la parte. Tales acontecimientos pueden incluir la guerra, los conflictos, las huelgas laborales, los actos de terrorismo, los desastres naturales y las enfermedades. En particular, estas cláusulas también suelen incluir alguna referencia a una acción o regulación gubernamental imprevista.

La semana pasada, en un caso de primera impresión, un tribunal federal del Séptimo Circuito -que abarca Wisconsin, Illinois e Indiana- emitió una decisión que podría ayudar a varias empresas afectadas por la pandemia y la respuesta gubernamental a la misma. El caso en cuestión -In re Hitz Restaurant Group- se refería a una quiebra en virtud del capítulo 11 en el distrito norte de Illinois y al intento de un acreedor de exigir al deudor el pago de un alquiler. El deudor -el grupo de restaurantes- argumentó que su obligación de pagar el alquiler estaba eximida por la cláusula de fuerza mayor del contrato de arrendamiento, que establecía:

Si hay una disputa sobre las arras

Lo que esto significa es que si un inquilino cumple ciertos criterios, y se lo comunica al propietario por escrito antes del desalojo, el tribunal dictará una sentencia en su contra, pero no se requerirá que el alguacil lo saque físicamente de la propiedad cinco días después del tribunal, cuando normalmente se emite la orden de restitución. Los criterios para que un inquilino presente una solicitud en virtud de la Orden son amplios:

Una vez más, la Orden requiere que el inquilino notifique al propietario por escrito con la documentación de apoyo, pero como la Orden prohíbe efectivamente los desalojos comerciales hasta el 31 de mayo de 2020, tiene sentido que los propietarios simplemente se pongan en contacto con los inquilinos para ver si se puede elaborar un plan de pago de alguna parte del alquiler. Si no es así, el propietario realmente no tiene otro recurso que esperar hasta finales de mayo para evaluar y discutir el futuro del arrendamiento comercial. La Orden también anima a los propietarios a renunciar a los recargos por demora y a discutir planes de pago del alquiler con los inquilinos, pero esto es de todos modos un buen sentido comercial.

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